강남 3구 아파트가 30만 채를 넘는데 살 능력을 갖춘 가구는 그 절반이 안 된다는 거예요.
원본 영상 조회 3.4만 · 좋아요 276 · 댓글 23 (11/13 기준)
강남 유효수요 16만 가구, 아파트 공급 30만 채의 절반 수준이에요
부동산 수요는 잠재 수요와 유효 수요로 나뉜다고 했어요. 욕망은 있어도 돈이 없는 잠재 수요는 가격 형성에 아무런 영향을 못 미치고, 돈도 있고 욕망도 있는 유효 수요만이 가격을 결정한다고 했어요. 03:30 전국 2,300만 가구 중 자산 35억 이상인 상위 1%가 23만 가구인데, 70% 정도만 유효수요라고 봐요. 그럼 23만 가구에서 또 70%면 한 16만 가구란 말이에요. 07:36 강남 아파트만 30만 채를 넘으니 공급 과잉 상태라고 봤어요.
외곽 상승은 일시적, 사이클 짧으면 오르기 전에 먼저 떨어져요
외곽부터 떨어져요. 중심지는 맨 나중에 떨어져요. 그것도 한 1, 2년 정도의 시차를 가지고 떨어지는 거죠. 04:53 사이클이 짧으면 외곽이 충분히 오르기 전에 먼저 하락할 수 있다고 했어요. 지금 외곽 상승은 전월세 부담에 쫓긴 무주택자들의 영끌* 매수이고, 반도체 특수처럼 일부 요인이 꺾이면 원상 복귀한다고 봤어요. 06:08
*영끌: "영혼까지 끌어모은다"를 줄인 말로, 받을 수 있는 대출과 모을 수 있는 돈을 최대한 동원해 자산(주로 주택)을 사는 것을 뜻하는 한국어 신조어.
맨해튼과 강남 고가 아파트 비교는 수요 범위가 달라요
한국 상위 0.1% 자산은 약 97억이지만 미국 상위 0.1%는 2,000억~3,000억 수준이라고 했어요. 15:03 맨해튼 초고가 콘도는 전 세계 부자들이 별장 용도로 사는 경우가 대부분이어서 아무리 싸도 300억에서 2,000억까지 가는데, 강남 아파트는 국내 수요 위주라 비교가 맞지 않는다고 했어요. 16:34 한국은 전체 투자에서 부동산 비중이 70% 이상이지만 미국은 30% 이하이며, 미국 부자들은 주택을 투자 대상으로 보지 않는다고 했어요. 17:39
고금리에 인구 감소까지, 거래량 줄면서 집값 하락해요
인구가 줄수록 외곽은 더 많이 떨어지고 중심지 핵심 범위만 좁아진다고 봤어요. 과거 고도성장기엔 소득·인구가 함께 늘어 인플레이션을 견딜 수 있었지만, 지금은 성장률이 낮고 인구가 줄어 같은 상황을 버티기 힘들다고 했어요. 12:46 미국도 고금리로 대도시 주택가격이 2년 넘게 하락세이며, 거래량이 줄면서 집값은 하락하는 이런 세상이 나타나고 있는 겁니다라고 했어요. 25:32
이러면 강세, 이러면 약세
서동기의 입장 약세중장기
서동기는 강남 3구 유효수요가 아파트 공급의 절반 수준에 불과해 거품 조정이 불가피하다고 봤어요. 외곽 상승은 일시적이며 고금리와 인구 감소가 맞물려 거래량이 줄고 집값 하락 흐름이 이어질 거라고 했어요.
말한 사람의 견해를 옮긴 것이며 서비스의 투자 의견이 아니에요.