강남 아파트 호가 20% 낮춰도 안 팔려, 임계점 맞을까?

5억 대출에 금리 9%면 이자만 월 375만 원이에요

2020~2021년 2~3% 금리로 최대한 대출을 당겨 쓴 영끌* 차주들이 금리 재산정 시기를 맞으면서 부담이 커지고 있어요. 이자만 따져 보자면 한 375만 원 정도 굉장히 큰 부담이거든요. 미국 30년 국채 금리가 5.5%를 넘어서면서 금리 인하 기대를 갖기 어려운 환경이 됐고, 22년과 달리 고금리가 얼마나 이어질지 모른다는 점이 가장 큰 리스크라고 했어요. 09:03 우리나라 차주 대부분이 변동금리를 선택했고, 고정금리라도 5년 뒤엔 변동으로 전환되는 구조라 금리 변동에 더 취약하다고 했어요. 11:30

*영끌: "영혼까지 끌어모은다"를 줄인 말로, 받을 수 있는 대출과 모을 수 있는 돈을 최대한 동원해 자산(주로 주택)을 사는 것을 뜻하는 한국어 신조어.

강남 아파트 매물 20% 늘었지만 사줄 수요자가 없어요

서울 아파트값이 86주 연속 오르며 역대 최장 기록을 쓴 뒤 강남 3구·용산이 하락세로 전환됐어요. 강남구 매물이 한 달 새 9,000건에서 11,500건으로 20% 가까이 늘었는데도 5억·7억씩 낮춰도 안 팔리는 상황이라고 했어요. 임계점에 도달했다. 이렇게 저는 판단을 합니다. 25억 초과는 대출이 차단됐고, 하단 주택을 팔아 갈아타려 해도 강남만 더 올라 갭이 너무 커져 알아타기가 불가능한 구조라고 했어요. 22:18

서울 외곽 상승은 9억 이하 대출에 기댄 일시 현상이에요

따라서 키맞추기 식으로 집값이 상승한다. 이런 논리를 폈잖아요. 그럼 지금 반대의 상황인 거거든요. 강남이 꺾이면 외곽도 따라간다는 논리예요. 26:31 올해 성북구 17%, 강서구 16% 상승은 9억 이하 정책 대출이 가능한 물건에 쏠린 현상인데, 가격이 오를수록 후속 수요가 들어올 수 없어 거래가 멈춘다고 했어요. 서울 전체 거래량도 5,000건대에서 현재 2,000건대까지 내려오고 있다고 했어요. 15:20

재건축 추가 부담금, 기대 수익이 비용을 따라가기 어려워요

분당 84㎡ 분양가가 30억 육박, 충정로도 24억인데, 분당 한 단지는 51대 1 경쟁에도 당첨자 60%가 계약을 포기했어요. 38:28 초고층으로 설계를 바꾸면 건축비가 두 배 가까이 늘어나고 사업이 길어질수록 금융 비용도 쌓인다고 했어요. 46:59 조합원 입장에서는 아직 실현되지 않은 기대 수익과 당장 내야 할 부담금을 저울질하는 상황인데, 기존 가격의 기대감이 꺼져야 사업이 다시 될 수 있다고 했어요. 44:03

이러면 강세, 이러면 약세

• 후속 매수가 이어지면: 거래량이 유지되는 동안은 호가가 올라간다고 했어요. 14:44
• 후속 매수가 끊기고 거래량이 멈추면: 그때부터 하락 방향으로 바뀐다고 했어요. 15:00
• 금리가 계속 오르면: 전세 수요가 축소될 수밖에 없는 구조라고 했어요. 32:01

박은정의 입장 약세중립보조

박은정은 고금리 장기화로 강남 아파트 시장이 임계점에 달했고, 서울 외곽 상승도 대출 가능 구간에 한정된 일시 현상이라고 봤어요. 영끌 매수자와 신혼부부 등 고액 대출자들의 부담이 앞으로 더 커지는 구조이며, 재건축 시장도 비용과 기대 수익의 괴리가 커졌다고 했어요.

말한 사람의 견해를 옮긴 것이며 서비스의 투자 의견이 아니에요.