서울 집값 91주 상승, 수도권 번짐 언제 멈추나? — 김인만

강북 아파트 0.3%대 주간 상승 지속, 경기·인천까지 사이클이 이어지고 있어요

강북 서대문·동대문·성북구 등은 0.3%대 상승을 꾸준히 유지하고 있고, 대출 규제를 받은 실수요 신혼부부들이 15억 이하 저평가 지역으로 몰리기 때문이라고 했어요 06:52. 2024년부터 강남→한강벨트→강북→경기도 순으로 오르는 흐름이 이미 진행 중이고, 인천까지 올라야 한 사이클이 끝난다고 했어요 11:41. 강남이 주춤해도 올라갈 타이밍이 된 지역들은 별도의 시장으로 움직인다고 봤어요 11:27.

세제 개편으로 2027년 급매물이 나왔고 이게 강남 하락의 실제 이유예요

파는게 유리하다라고 정부가 그렇게 설계를 했잖아요. 그 2027년에 매물을 끄집어내려고 파는게 유리해. 03:07 장기거주 소득공제 한도가 2029년에 10%로 줄어들기 때문에 나이 든 1주택자들이 2027년 매도를 선택한 것이고, 강남을 구조적으로 잡은 게 아니라고 봤어요 03:00. 세제 개편안이 국회를 그대로 통과할지도 미정이라 2028년 총선 전에 수정될 여지가 있다고 했어요 06:07.

서울 전세 매물이 실종됐고 반전세 보증금 2~3억에 월세가 250만~350만 원이에요

아파트들은 빈집은 많은데 미분양도 많고 중공업 미분양도 많은데 전세는 없습니다. 22:16 지방도 마찬가지라고 했어요. 서울은 정비사업 멸실 이주 수요가 5년간 17만 가구 가까운데 입주 물량은 6만~7만에 그치고, 2+2 계약 갱신·토지거래허가·비거주 보유세 강화가 맞물려 전세 매물이 말라 버렸다고 했어요 26:51. 그 결과 신혼부부들이 월세 350만 원 부담을 피해 대출받아 집을 사는 생존 매수로 강북 집값이 올라간다고 봤어요 28:17.

전국 미분양의 75%가 지방이고 주택수 규제를 완전히 풀어야 해요

전국 미분양의 75%가 지방에 집중됐지만 집값이 올라 문제된다는 뉴스는 없다고 했어요 36:48. 서울 투자자들이 다주택자 중과세 때문에 지방 아파트를 사지 않아 임대 공급이 끊겼고, 지방 주택은 주택수에서 완전히 빼고 취득세 면제·양도세 5년 면제를 해야 미분양을 소화할 수 있다고 했어요 37:37.

이러면 강세, 이러면 약세

• 세제 개편안이 국회에서 수정되면: 내년 상반기 강남 하락이 멈추고 반등할 수 있다고 했어요. 06:04
• 기준 금리가 예고 없이 4~5%로 급등하면: 주식이 먼저 폭락하고 집값도 하락 전환될 수 있다고 했어요. 51:32

김인만의 입장 약세강남 단기)/강세(수도권 중기

강남은 세제 개편 영향으로 2027년 상반기까지 조정이 이어질 수 있지만, 강북·경기·인천 등 수도권은 사이클상 아직 상승 국면이라고 봤어요. 전세 매물 실종과 월세 폭등은 단기 해법이 없어 2029년까지 이어질 수밖에 없다고 했어요.

말한 사람의 견해를 옮긴 것이며 서비스의 투자 의견이 아니에요.