부동산 하락장 최소 5년, 2027년 전세난 올까?

한국 부동산 사이클은 최소 15년, 지금은 데드캣 바운스 끝무렵이에요

2014년 시작된 상승장이 2021년 고점에서 끝났고, 이후 하락·반등 구간을 거쳐 지금은 본격 하락장 진입 직전이라고 했어요 09:47. 흔히 말하는 10년 주기설이 맞지 않고 최소 15년, 길게는 20년이 한 사이클이라고 봤어요 00:15. 본격 하락장이 시작되면 바닥까지 최소 5년에서 최대 7년이 걸린다고 했어요 10:13.

금리보다 시장 방향이 더 세서 지금 금리는 효과가 작아요

금리는 바람, 시장은 강물에 비유하며 둘의 관계를 단순 대입하면 안 된다고 했어요 14:26. 시장인지 과열된 시장인지 완전 침체된 시장인지 이거에 따라서 미치는 영향력이 완전히 다르거든요. 18:14 한국은 투기 시장이어서 강물이 세게 흐르는 중이고, 현재 금리는 2022년 같은 태풍 수준이 아니라 방향을 바꾸기 어렵다고 봤어요.

집값 안 오를 때 전세가 2년에 약 1억 유리해요

10억 집에 5억 대출을 끼고 사면 2년간 이자와 세금을 합산해 전세보다 약 1억 더 든다고 했어요 45:02. 하락장이 진행될수록 전세 수요가 누적되고 임대인 협상력이 압도적으로 강해져 전세 가격이 집값에 종속돼 따라 오른다고 봤어요. 그러면 다가올 27년 28년이 그때 있었던 그 전세난이 다시 또 시작된다. 58:55

대출 규제는 직접 효과, 양도세 중과는 오히려 역효과예요

대출 규제는 구매력과 구매 의지를 직접 떨어뜨려 금리보다 100배 센 규제라고 했어요 25:11. 반면 양도세 중과는 다주택자 매물을 줄여 가격을 오히려 올리는 부작용이 있다고 봤어요. 현 정부가 대출 규제를 쓴 건 시장 원리에 맞았지만, 양도세 중과 유예를 종료하면서 스텝이 꼬였다고 했어요 76:04.

이러면 강세, 이러면 약세

• 전세난이 오면: 그때는 집을 사는 게 최선이라고 했어요. 전세난은 하락장이 끝나가고 집값이 오르는 신호라고 봤어요 53:11.
• 금리 방향이 시장 방향과 같으면: 시너지 효과로 상승이 강해진다고 했어요 21:41.
• 대출 규제가 강화되면: 구매력을 직접 떨어뜨려 하락이 빠르게 나타난다고 했어요 25:08.

이현철의 입장 약세하락

이현철은 한국 부동산이 하락장에 진입했으며 최소 5년이 이어진다고 봤어요. 집값이 오르지 않는 구간에서 레버리지를 낀 매수는 버티기 어렵고, 하락이 길어지면 전세 수요 누적으로 2027~28년에 전세난이 온다고 예상했어요.

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