왜 그렇게 봤는지 핵심만 정리했어요.
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2020·21년 열기와 지금 반등, 에너지가 달라요
시장 에너지는 수요자 관심도라고 했어요. 2020·21년에는 기승전 부동산이라는 말이 나올 만큼 전 국민 관심이 집중됐는데, 지금은 코인·주식으로 관심이 넘어간 상태라고 했어요 04:32. 높은 가격에 사줄 후속 수요가 없으면 상승은 이어지지 않으며, 대출 규제까지 겹쳐 수요력이 현저히 낮아진 상태라고 했어요 11:35. 상승장에서는 강남이 꺾여도 버티고 지역순환장세가 이어지는데, 지금은 버티거나 약간의 완만한 상승을 하는데 지금은 꺼지고 있잖아요. 힘이 약하다는 얘기죠.라고 했어요 08:54. 본격 하락장이 시작되면 최소 5년 이상 짧지 않을 것이라고 했어요 12:48.
공급 부족보다 수요가 훨씬 빠르게 변해요
서울 공급 부족에도 집값이 떨어질 수 있냐는 질문에, 공급은 비탄력적이지만 수요는 시장 상황에 따라 급변한다고 했어요 18:59. 한 사람이 여러 채를 살 수 있어 수요는 고정이 아니며, 공급보다 훨씬 많이 변해요. 그래서 공급이 없어도 실제로 가격은 떨어질 수 있습니다. 23:18 세종을 예로 들며, 공급이 거의 없어도 수요가 없으면 가격이 내려간다고 했어요 22:25. 수요를 간접 확인하려면 거래량과 심리 지수를 함께 봐야 한다고 했어요 26:49.
금리는 시장 방향과 같을 때만 힘을 내요
우리나라 부동산은 투기화된 시장이라 안정 시장의 금리 공식이 그대로 적용되지 않는다고 했어요 13:47. 강물 비유를 들며, 시장이 상승 방향으로 흐를 때 금리 인상이라는 역풍은 거의 힘을 못 내고, 하락 방향으로 전환된 뒤에는 오히려 영향력이 더 커진다고 했어요 16:56. 문재인 정부 때 금리가 올라도 집값이 안 떨어진 게 이 원리의 실제 사례라고 했어요 17:30. 또 사람들의 인지 심리는 시장보다 2~3년 느리게 반응하기 때문에, 폭등이 끝난 뒤에도 상승 확신이 굳어져 매수를 이어간다고 했어요 34:22.
전세난 때까지 기다리고, 지금은 전세가 유리해요
무주택자 매수 신호로 전세난을 꼽았어요 40:56. 2014년 상승 시작과 전세난 시작이 겹쳤다며, 전세가가 매매가를 밀어올리는 시기에는 눈 감고 사도 된다고 표현했어요 48:49. 반대로 지금은 이자·취득세 합산 8,300만 원 이상이 2년 만에 나가 전세보다 불리하다고 했어요 57:09.
영끌*로 집을 사서 하락장에서 버티지 못하고 가장 바닥에서 팔며 해방됐다는 사람들을 수천 명 상담에서 봤다고 했어요 38:33. 100이면 100 다 실거주라고 얘기를 해. 근데 제가 느끼는 거는 실거주가 아닙니다. 수익이에요.라고 하며, 자기 목적을 모른 채 행동하면 하락장 대비를 못 한다고 했어요 80:30.
*영끌: "영혼까지 끌어모은다"를 줄인 말로, 받을 수 있는 대출과 모을 수 있는 돈을 최대한 동원해 자산(주로 주택)을 사는 것을 뜻하는 한국어 신조어.
이러면 강세, 이러면 약세
이현철의 입장 약세하락장 초입
이현철 소장은 현재 부동산 시장을 폭등장 이후 반등이 끝나가는 하락장 초입으로 봤고, 본격 하락장이 시작되면 최소 5년 이상 이어질 수 있다고 했어요. 전세난이라는 명확한 매수 신호가 올 때까지 집 매수는 보수적으로 접근하는 게 낫다고 했어요.
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