서울 아파트 매물 8만 건, 집값은 왜 안 빠질까?

거래량 1년간 60% 줄었지만 가격은 계속 오르고 있어요

서울 아파트 매물은 세제 완화 이후 33% 늘어 8만 건을 넘었고, 강남 3구 거래는 40% 줄었어요. 06:24 작년 10월 이후 1년간 전체 거래량은 약 60% 감소했는데 가격은 계속 올랐어요. 10:41 대출 규제로 거래는 막혔지만 실거주 수요자는 대출이 적어도 계속 사기 때문에 매물이 쌓여도 가격이 떨어지지 않는 구조라고 했어요. 11:28

주택 가격 전망 CSI는 가격 변동률보다 한두 달 선행하는 지표인데, 지금 CSI가 살짝 꺾인 상태라고 했어요. 16:55 꺾였다는 건 가격이 하락했다는 게 아니라 오른 폭이 줄어드는 것이라고 했어요. 13:37 아파트와 달리 빌라는 가격 지수가 완만하게 흘러가고, 아파트가 꺾였다고 해서 빌라에 바로 영향을 주지는 않는다고 봤어요. 15:34

경기가 나빠도 화폐 가치가 더 빠르게 떨어지면 자산값은 올라요

“경기가 하락하더라도 화폐 가치가 더 빠르게 떨어진다라면 경기 하락장에서도 자산값은 오르는 거예요.” 22:20 지금 글로벌적으로 경기가 꺾인 상황에서 각국이 돈을 무자비하게 찍어내면서 화폐 가치가 더 빠르게 추락하고 있다고 했어요. 38:48 그래서 경기가 좋을 때만 투자하는 거라고 생각하면 안 되고, 현금보다 자산으로 방어해야 한다고 했어요. 39:51

강남권 대형 아파트에서 큰 낙폭 거래가 나오는 건 단순 규제 때문만이 아니라 경기가 굉장히 나쁘기 때문이기도 하다고 봤어요. 22:02 인플레이션·전쟁·AI 세 키워드가 모두 엮여 있고, 얼마나 큰 전쟁으로 확전되느냐, 인플레이션을 어느 정도 수용할 것이냐에 따라 흐름이 달라진다고 했어요. 39:18

외곽까지 열기가 번지면 한 사이클이 끝나가는 신호예요

지금 노도강·용인 기흥 같은 하급지까지 급등세가 번지고 있고, 이게 한 사이클의 마무리 신호라고 봤어요. 18:22 앞단 강남이 조정받으면서 뒤로 열기가 밀려난 고무줄 이론이 작동 중이고, 인천·경기 외곽까지 열기가 도달하면 그때쯤 한 번 쉬어갈 것 같다고 했어요. 20:46

“자산은 서울에 묻어놔야죠. 파킹은 서울에 해 놔야죠.” 43:02 지방에 거주해야 하는 상황이라도 거주는 지방에서 하고 투자는 서울로 해야 한다고 했어요. 43:43 서울은 아파트 갭투자가 막혔지만 빌라 갭투자로 접근할 수 있고, 재개발 대상 빌라를 잘 고르면 아파트나 다름없다고 봤어요. 43:58

이러면 강세, 이러면 약세

• 화폐 가치 하락이 경기 하락보다 빠르면: 불경기에도 자산 가격은 오른다고 했어요 22:20
• 인천·경기 외곽까지 열기가 도달하면: 한 사이클이 끝나가고 있다고 봤어요 20:46
• 대외적 충격이 없다면: 단순 규제만으로는 급락이 나올 게 없다고 했어요 38:35

박병찬의 입장 강세단기 중립

서울 아파트는 매물 증가·거래 감소에도 집값 추세 하락이 아니라고 봤어요. 화폐 가치 하락이 경기 하락보다 빠른 구조에서 서울 자산은 장기적으로 오른다고 판단했으나, 외곽 열기 확산과 CSI 꺾임을 고려해 단기적으로는 쉬어가는 국면이라고 했어요.

말한 사람의 견해를 옮긴 것이며 서비스의 투자 의견이 아니에요.