서울 아파트 50%, 집값 격차 더 벌어질까? — 김학렬

서울 50%, 경기 인천 40%, 지방 20%만 올랐어요

현재 시장은 2020~2021년과 달리 실거주 수요가 99.9%라고 했어요. 그때는 부동산이 다 올랐지만 지금은 서울도 주요 단지만 오르고 경기·인천은 오르락내리락하며 지방은 거의 안 올랐다고 했어요.

서울도 50%, 경기 인천은 40%, 지방은 20%밖에 안 올랐어요. 이 패턴대로 갈 겁니다. 33:43

강남구에도 20년째 가격이 같은 아파트가 있고, 사람들이 원하는 아파트만 오른다고 거듭 강조했어요. 28:49

전세가가 오르면 매매가도 따라 올라요

지금 실수요 규모를 가늠하는 지표는 전세가 하나라고 했어요.

전세가입니다. 전세가. 그래서 여러분들은 전세가 보면서 실수요가 많구나 적구나를 판단하면 됩니다. 32:01

전월세가 2년 가까이 오른 뒤 매매가가 빠진 역사는 없다고 했어요. 세종시가 2년 전세 상승 뒤 최근 매매가도 오르기 시작한 걸 예시로 들었어요. 30:28

다주택 규제를 풀지 않으면 전월세 물량은 늘지 않아요

서울 재고 아파트 190만 채 중 임차가 60만 채인데, 다주택 규제와 토지 거래 허가 구역이 이 물량을 계속 줄이고 있다고 했어요. 08:48 민간 임대가 임차 시장의 90%인데도 이 쪽은 막아 두고 공공 임대 확대만 추진하는 건 한계가 있다고 했어요. 규제를 풀면 전월세 문제는 바로 해결된다고 했어요. 09:14

1기 신도시 재건축, 비규제 경기 북부 역세권이 대안이에요

50년 부동산 역사에서 집값이 안정됐던 건 1기 신도시에 30만 채를 4년 만에 동시 입주시킨 90년대 초뿐이라고 했어요. 44:03 분당은 판교 테크노밸리 일자리와 인프라를 갖춰 강남 포함해도 최고 입지라고 봤어요. 44:45

종자돈 1억~2억이면 비규제 경기 북부(남양주·의정부·고양·인천)에서 전철망과 신축 조건을 갖춘 단지를 골라야 한다고 했어요. 내년 GTX-A가 강남까지 연결되면 경기 북부 5~6억 단지에 살며 나머지를 ETF*에 투자하는 방법도 있다고 했어요. 54:28

*ETF(상장지수펀드): ETF(상장지수펀드)는 여러 사람의 돈을 모아 주식·채권 등에 나눠 담고, 그 펀드의 지분을 주식처럼 거래소에서 사고파는 상품입니다.

이러면 강세, 이러면 약세

• 전세가가 꾸준히 오르는 단지이면: 매매가도 올라간다고 했어요. 32:09
• 역세권에 정비사업까지 겹치면: 광운대역처럼 GTX-C·역세권 개발·재건축이 맞물리면 주목할 수밖에 없다고 했어요. 36:33
• 실수요도 거래도 없는 단지이면: 나중에 안 팔려 더 곤란해지기 때문에 묻지마 매수는 반대한다고 했어요. 33:30
• GTX가 메인 일자리와 연결 안 되면: 파주·고양처럼 생각만큼 오르지 않는다고 했어요. 51:43

김학렬의 입장 중립선별 강세

서울·수도권 주요 단지는 전세가 상승을 바탕으로 매매가도 오를 거라고 봤어요. 반면 실수요가 없는 비인기 단지는 오르지 않거나 거래도 묶일 수 있다고 했어요.

말한 사람의 견해를 옮긴 것이며 서비스의 투자 의견이 아니에요.