전은규는 지금 경매 토지 시장이 IMF 이후 최대 기회라고 보고 있어요. 왜 그렇게 봤는지 핵심만 정리했어요.
경매 땅이 1억에서 3천 미만으로 떨어지고 있어요
3년 전만 해도 1억짜리 땅이 경매에서 5천만 원에 낙찰되면 대박이라고 했는데, 지금은 같은 땅이 3천 미만으로 나온다고 했어요 09:35. 도로공사 보상이 예정된 땅을 700만 원에 낙찰받아 보상금 7천만 원을 기대하는 사례도 직접 소개했어요 02:46. “ 3년이 골든 타임이고 이 기회를 놓치면 저는 평생 후회한다고 계속 말씀드리고 있습니다” 06:44. 작년부터 시작된 기회가 길어야 내년까지라는 판단이에요.
흰자 이론, 안성·당진에서 500만 원으로 시작 가능해요
용인 농지가 이미 평당 200만 원까지 올라 노른자는 먹을 게 없고, 그 주변 안성·당진·아산 같은 흰자 지역이 저평가돼 있다고 했어요 04:48. 세종시가 노른자면 당진·아산이 흰자라는 논리로, 당진·아산은 500만 원으로도 투자 가능한 땅이 나온다고 했어요 07:43. 아파트 경매는 대출 규제로 현금이 많이 필요하지만, 토지 경매는 낙찰가의 80%까지 대출이 나오고 여러 필지를 보유해도 취득세·양도세 중과가 없다는 점도 강점으로 꼽았어요 23:0025:55.
농지 전수조사, 상속 물건은 예외로 방향이 바뀌었어요
올해 초에는 상속받은 땅도 농사를 안 지으면 이행강제금으로 땅값의 25%를 부과한다고 했지만, 여론이 나빠지자 상속 물건과 고령·장애 농민은 제외하는 방향으로 말을 바꿨다고 했어요 10:39. 이 강제금도 시세가 아닌 공시지가 기준이어서, 충청·전라·제주는 실제 땅값 대비 공시지가가 10분의 1 수준인 경우도 많아 실제 부담이 크지 않다고 했어요 32:06. 전수조사를 피하는 합법 방법으로는 농지은행 위탁이 있는데, 300평 이상 3년 보유가 조건이라고 했어요 14:39.
현장 이장님 눈도장이 조사 대비의 핵심이에요
조사 요원이 현장에 오면 이장과 주민에게 농사 여부를 확인하기 때문에, 미리 이장님과 안면을 터두는 게 가장 중요하다고 했어요 31:27. 면사무소에 가면 이장 연락처를 알려준다고 했고, 농기구 영수증·현장 사진을 증거로 챙기고 콩·호박처럼 씨 뿌리면 알아서 자라는 작물을 심어두면 형식적 농사로도 충분하다고 했어요 12:0634:54.
이러면 강세, 이러면 약세
전은규의 입장 강세bullish
전은규는 농지 전수조사로 매도 압력이 커진 지금을 IMF 이후 가장 싸게 살 수 있는 기회로 보고 있어요. 올해와 내년까지를 3년 골든타임의 마지막 국면으로 보며, 본인도 전수조사에 흔들리지 않고 경매를 통해 적극적으로 땅을 매입 중이라고 했어요.
말한 사람의 견해를 옮긴 것이며 서비스의 투자 의견이 아니에요.