30억 원대 맨션 보유세가 연 200만 원, 외국인도 금리 2.5%로 대출받을 수 있어요.
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올해 1~4월 한국인 일본 투자 500억 원, 엔저·저금리가 이유예요
한국은행 집계 기준 올해 1~4월 한국인의 일본 부동산 투자는 500억 원으로 미국에 이어 두 번째였어요 00:52. 엔화가 850원대로 내려온 데다 일본 금리가 아직 1% 수준이라 전 세계 자금이 몰리고 있다고 했어요 01:36. 2025년도는 전 세계에서 상승률 1위였어요. 잃어버린 20년은 이미 끝났습니다. 02:10 최근 3개월은 중국 수요 감소와 금리 인상이 겹쳐 최고점 대비 10~20% 조정 중이라고 했어요 03:38. 대만·싱가포르·미국 등 전 세계에서 수요가 오는데, 한국은 국내 부동산 대출 규제가 강화되면서 수요가 추가로 붙었다고 했어요 05:58.
도쿄 핵심지 84㎡가 50~60억, 한국은 사지 말라 해서 자가 40%예요
도쿄 미나토구 아자부주반 70㎡짜리 타워맨션이 약 30~40억 원, 84㎡는 50~60억 원으로 강남 핵심지와 비슷한 수준이에요 09:31. 서울도 도쿄도 자가 보유율이 모두 40%지만, 한국은 "사지 마라" 해서 40%고 일본은 "사라" 해서 40%라는 점이 다르다고 했어요 10:43. 중개 거래의 60%가 타워맨션, 20%가 원룸, 20%가 꼬마빌딩이에요 11:46. 도쿄 20㎡ 평균 월세가 31개월 연속 올라 10만 엔을 넘었고, A급 오피스 공실률은 0.1% 미만인 경우도 있다고 했어요 14:4318:34. 꼬마빌딩 표면 수익률은 4~6%지만 관리 수수료 등을 빼면 4% 안팎이에요 17:17.
보유세 연 200만 원·종부세 없음, 한국 종부세 계산에도 안 잡혀요
일본은 종부세·중과세가 없고 과세 평가액이 실거래가와 크게 달라요 29:18. 30~40억 원짜리 맨션의 연간 보유세는 200만 원, 취득세는 600만 원 수준이에요 29:30. 한국에서 취득할 때는 해외 부동산 투자 신고만 하면 되고 국내 종부세 계산에 포함되지 않는다고 했어요 33:03. 올해 재건축 결의 요건도 4분의 4에서 4분의 3으로 낮아지고, 도심 구축은 용적률을 2배로 주는 법이 생겼다고 했어요 23:57. 외국인도 한국계 은행을 통해 LTV 40~60%, 금리 2.5%로 대출을 받을 수 있어요 28:01.
50층 1455세대 타워, 도쿄 타워뷰 있으면 평단가 20~30% 비싸요
도쿄 하루미 플래그 타워는 50층에 1,455세대가 들어가는 고밀도 구조예요 37:08. 도쿄 타워가 보이는 세대는 평단가가 20~30% 더 비싸고, 50층은 금방 팔리지만 2~3층은 회전이 느리다고 했어요 38:5743:08. 타워맨션 임대수익률은 2% 후반으로 낮지만, 대출을 끼고 월세로 이자를 갚으면서 시세 차익을 노리는 방식이라고 했어요 19:52. 발코니는 공용 부분이라 확장이 안 되고, 창문·문도 바꿀 수 없는 점은 한국 아파트와 달라요 34:49.
이러면 강세, 이러면 약세
정두신의 입장 강세장기
정두신은 도쿄 초중심가 맨션은 개발 여지가 없고 세 부담이 낮아 장기적으로 오를 수밖에 없다고 봤어요. 단기적으로는 중국 수요 감소와 금리 인상으로 최고점 대비 10~20% 조정이 올 수 있지만, 연평균 상승률을 역산하면 강남과 비슷하다고 했어요.
말한 사람의 견해를 옮긴 것이며 서비스의 투자 의견이 아니에요.