이현철 소장은 지금을 하락장 초입으로 보고, 집을 안 사는 게 최선이라고 봐요. 상승장인지 아닌지에 따라 전세와 매매의 유불리가 완전히 달라지는 이유를 핵심만 정리했어요.
집값이 안 오르면 전세가 매매보다 8,300만 원 유리해요
서울 10억 집을 살 때 자기 자본 5억, 대출 5억을 끼면 2년간 이자만 5,000만 원, 취득세 3,300만 원이 나가요. 전세로 들어가면 단 한 푼도 안 들어요 07:26. "상승이라는 전제가 숨어 있기 때문에 그런 거예요. 숨어 있지 않으면 전세가 월등이 유리하다." 08:34
상승장이 10~20% 이상이어야 대출 레버리지 효과가 있어요
전세 대신 매매를 택했을 때 이자·취득세로 빠지는 8,300만 원 이상은 집값이 올라야 의미가 생겨요. "적어도 상승장이 10% 20% 이상 올라가는 장이어야 대출을 활용하는 효과가 있다." 15:41 상승장 끝물에 잔금 준비 없이 분양권을 여러 개 잡았다가 크게 손해를 본 사례가 그 이유예요 12:34.
지금은 집값 올라봐도 전세보다 나을 게 없어요
지금은 집값이 올라가 봤자 10% 20% 올라가 봤자 어쨌든 전세보다 나을게 없잖아요. 16:46 만약 떨어지기 시작하면 레버리지를 낀 상태에서의 자산 손실은 기하급수적이 된다고 봤어요 16:53. 하락장을 레버리지 낀 채로 경험한 사람은 절대 "버티면 된다"는 말을 안 한다고도 했어요 18:38.
실거주라고 하지만 실제론 수익이 우선이에요
수천 명을 상담하면서 단 한 명도 예외 없이 투자가 진짜 우선순위였다고 해요. "100이면 100 다 실거주라고 얘기를 해. 근데 제가 느끼는 거는 실거주가 아닙니다. 수익이에요." 31:08 목적을 착각한 채 영끌*을 이어 가면 하락장이 와도 제대로 대응하지 못하는 상황이 생긴다고 봤어요 31:33.
*영끌: "영혼까지 끌어모은다"를 줄인 말로, 받을 수 있는 대출과 모을 수 있는 돈을 최대한 동원해 자산(주로 주택)을 사는 것을 뜻하는 한국어 신조어. 용어 사전
이러면 강세, 이러면 약세
이현철의 입장 약세전세 우위
이현철 소장은 지금을 하락장 초입으로 보고, 무주택자라면 집을 안 사는 게 최선이라는 약세 입장이에요. 집값이 오르지 않으면 전세가 매매보다 2년 기준 8,300만 원 유리하고, 적어도 10~20% 이상 오르는 장에서만 레버리지가 의미 있다고 봤어요.
말한 사람의 견해를 옮긴 것이며 서비스의 투자 의견이 아니에요.