핵심 요지

  1. 8·3 세제 편안은 2029년부터 장기보유특별공제 상한을 10억 원으로 제한하고, 1주택 실거주자에게도 기존 다주택 중과 종부세율을 적용함으로써 강남 초과 주택 보유자의 매물이 대거 잠기는 결과를 낳을 전망이다. 김재경은 10년 보유·10년 거주 요건을 충족한 고령 실거주자도 종부세 공제가 최대 80%에서 600만 원으로 삭감돼, 종부세 1억 원 발생 시 9,400만 원을 실납해야 하는 구조가 만들어진다고 설명했다. 양도세와 종부세를 동시에 강화해 2027년 이전 매각을 압박하고, 그 이후에는 유통 물량이 사실상 봉쇄된다.
  1. 전세자금 대출 규제 확대와 공급 부족이 맞물려 매매·전세·월세 트리플 강세가 이미 진행 중이며, 강남 원베일리 34평 월세가 900만 원에 근접하는 등 전방위 주거비 상승이 현실화됐다. 강현욱은 전세라는 대항마가 약화되면 월세가 무한정 상승하는 구조가 고착된다고 지적했다. 수도권 규제지역 비거주 1주택자의 전세자금 대출이 내년부터 전면 차단되고, 보증 비율도 80%에서 70%로 축소돼 임대 공급이 함께 감소한다.
  1. 8·13 금융 대책으로 신축 아파트 입주 잔금 대출 총량이 부분 해제됐으나, 토지거래허가구역 유지·다주택자 규제 지속으로 전월세난의 근본 해결은 어렵다. 강현욱은 착공부터 입주까지 40개월 이상 소요되는 구조에서 현 정부 내 신규 공급 효과는 기대하기 어렵고, 토지거래허가구역 해제와 다주택자 규제 완화가 선행돼야 실질적인 임대 물량이 늘어날 수 있다고 강조했다.

왜 지금 이 영상인가

2026년 8월 이재명 정부가 8·3 세제 편안과 8·13 금융 대책을 연달아 발표하면서 서울 부동산 시장의 방향을 가를 분기점이 형성됐다. 장기보유특별공제 상한 신설, 1주택자 종부세 중과 세율 통일, 비거주 1주택자 전세자금 대출 차단, 가계대출 증가율 한도 상향이 동시에 이뤄졌다. 재개발·재건축 전문가 김재경과 20년 차 금융여신 전문가 강현욱이 세제와 금융 양면에서 정책 파급력을 분석하고, 무주택자·고령자·갭투자자별 구체적인 대응 전략을 논의한다.

발언 요지 (시각은 원본 영상 기준)

  • [00:00~08:02] 장기보유특별공제 상한 신설 — 김재경은 2028년 20억·2029년 10억 한도 도입으로 기존 최대 80% 공제가 사실상 폐지된다고 설명했다. 10년 보유·10년 거주 실거주자도 양도 차익이 한도를 초과하면 공제를 받지 못해 거주 이전의 자유가 침해된다고 분석했다. 2027년까지 매각을 서두르지 않으면 그 이후 매물이 전면 잠기고 부르는 게 값인 시대가 올 것으로 진단했다.
  • [08:05~16:06] 종부세 중과 세율 1주택자 확대 — 공시가 24억 초과 주택부터 기존 다주택자 징벌 세율이 적용되고, 실거주 15년 고령자도 종부세 공제가 최대 80%에서 600만 원으로 삭감돼 9,400만 원 실납 구조가 만들어진다. 은퇴 후 소득이 없는 강남 1주택 노인은 매각을 강요받는다. 김재경은 문재인 정부도 건들지 않은 선을 넘었다며, 65세 이상이 수도권 주택을 처분하고 지방으로 이주하면 양도세 최대 5억 공제(2027년까지)를 주는 방안을 21세기 고려장에 빗댔다.
  • [16:08~24:09] 정책 3대 목표와 풍선 효과 — 초고가 과세·비거주자 압박·2027년 매각 유도 세 축으로 요약된다. 강남 매물이 잠기면 마포·성동·광진으로 수요가 이동하고, 잠실 등 차선지와 가격이 수렴하는 시점에 강남이 다시 반등하는 구조다. 김재경은 집값 안정 효과 없이 전방위 상승이 예상되며, 조세 개혁이란 타이틀과 달리 정책 목적이 증세일 가능성을 제기했다.
  • [24:12~32:11] 트리플 강세와 월세 급등 — 전세자금 대출 차단으로 목돈 없는 임차인이 월세로 전환되면서 원베일리 34평 월세가 900만 원에 육박한다. 노원구 기름역 센터피스도 1억 원에 300만 원을 돌파했다. 김재경은 매매·전세·월세 동반 상승이 투기 세력이 아닌 실수요 시장임을 방증한다며, 마포·성동 전세 보증금(10~12억)으로 노도강을 매수하는 실수요자가 늘고 있다고 분석했다.
  • [32:15~40:17] 임대차법 강화 우려와 노도강 신축 상승 — 계약갱신청구권 연장 시 전체 물량의 절반이 잠겨 나머지에 수요가 집중되면서 전세 시세가 왜곡된다. 문재인 정부 때 10억이던 시세가 12억·13억으로 순간 뛰었던 사례가 재현될 수 있다. 강현욱은 신규 진입자가 노룩 계약을 해야 할 정도로 전세 매물 부족이 심각하고, 노도강 신축 단지 원래 13~14억 매물이 18~19억으로 빠르게 상승 중이라고 밝혔다.
  • [40:19~48:22] 8·13 대책: 잔금 대출 총량 부분 해제 — 가계대출 증가율 한도를 1.5%에서 3%로 확대하고, 매교역 펠루시드·방배DH·트리니언 등 집단 대출은 총량에서 별도 관리한다. 총량을 잘 지킨 국민·신한은행부터 우대금리 적용이 재개됐으며, MCI·MCG 가입으로 LTV 최대 비율 대출도 가능해질 전망이다. 강현욱은 11~12월 잔금 예정자는 60일 전부터 상담 접수를 권고하며, 2금융권도 9~10월 총량 완화가 기대된다고 밝혔다.
  • [48:24~56:26] 비거주 1주택자 전세자금 대출 차단 — 수도권 규제지역 내 비거주 1주택자는 2억 원까지 허용되던 전세자금 대출이 내년부터 전면 차단된다. 보증 비율도 80%에서 70%로 축소돼 은행 리스크가 증가하며 전세자금 대출 금리 상승이 예상된다. 강현욱은 월 340만 원 월세와 생애최초 주담대 6억(5%대) 원리금이 동일 수준으로 형성돼, 실수요자의 매수 전환 유인이 구체화되고 있다고 설명했다.
  • [56:28~64:30] 비아파트 완화와 안심신탁의 한계 — 4억 이하 비아파트 대상 청년미래보금자리론이 신설됐으나 보금자리론 금리가 4.95~5%로 은행 대출과 차이 없어 유인이 미미하다. 생애최초 자격 박탈 사유에서 상속·증여·지분 취득이 제외돼 구제 범위는 확대됐다. 강현욱은 안심신탁 설문 찬성률이 10명 중 2명에 불과해 활성화가 어렵고, 오히려 임대인이 반전세·월세로 전환하면서 전세 월세화가 가속될 것이라고 평가했다.
  • [64:32~72:33] 전세퇴거자금 대출 급증과 LTV 주의사항 — 실거주 의무 강화로 임대인의 전세퇴거자금 대출 문의가 전체 상담의 6~7할을 차지할 만큼 급증했다. 627 대책 이후 갭투자 매수분은 퇴거자금 한도가 1억 원으로 제한되고, 실거주 중인 전세 주택 보증금을 차감한 후 한도가 설정된다. 강현욱은 목동 등 토지거래허가구역 해제 이전 LTV 70% 기준 시세에서 받은 기존 대출자도 현재 실거주 전세금을 빼고 한도를 산정하는 은행이 많으니 주의가 필요하다고 당부했다.
  • [72:36~80:36] 집값 전망: 15억 이하 활발·초고가 조정 — 잠실 5단지는 45억 신고가를 경신했고, 한강벨트 마포·성동·동작·강동 전세 매물은 거의 사라졌다. 반면 종부세를 감당하지 못하는 강남 고령자 매물이 5억·10억 할인돼 나오고 있다. 기준금리 2.75% 추가 인상 기조 하에 주담대 최대 금리가 8%에 임박할 수 있으나, 강현욱은 이미 5~6%에서 실행한 차주는 22·23년과 달리 충격이 작다고 분석했다.
  • [80:38~88:41] 공급 해법과 실수요자별 전략 — 착공부터 입주까지 40개월 이상 소요돼 현 공급 대책의 효과는 다음 정부에서나 가시화된다. 강현욱은 부산 10억 신축 아파트에 전세 5억 끼고 생애최초 후순위 주담대를 활용하면 자기자본 2억으로 갭투자가 가능하다고 설명했다. 현금 3~4억이면 경기도 재개발 입주권, 7~8억이면 은평 재개발, 현금이 부족하면 구역 지정된 신통 빌라 진입도 검토할 수 있다고 밝혔다.
  • [88:44~96:47] 자본금 파악과 DSR 준비가 핵심 — 산재 대출(삼성전자 기준 1.5%, 5억)이 동탄·광교·분당·판교 수요를 자극하고 있고, 신용 대출·증여·퇴직금 담보 대출을 합산한 실질 자본금 파악이 첫 단계다. 강현욱은 23년 조정기에 생애최초 주담대로 강남 3구 신축 대단지 갭투자에 성공한 사례처럼 위기 속 기회는 준비된 자에게 찾아온다고 강조했다. 사대보험 가입 1년 이상 유지, 카드 소득 연 2,600만 원 이상 활용, 연금·건강보험료 납부 이력으로 DSR 여건을 미리 만들어 둘 것을 권고했다.

김재경·강현욱의 입장 — 강세(규제가 역설적으로 집값 전방위 상승을 유발한다)

김재경은 8·3 세제 편안이 매물을 잠그고 전월세 시장을 초토화해 결국 무주택자 처지를 악화시킨다고 주장했다. 정책 목적이 증세일 가능성을 제기하며, 강남 초과 주택은 종부세를 감당할 수 있는 찐 부자만 남는 계급 사회로 재편될 것이라 진단했다. 강현욱은 잔금 대출 총량 해제를 긍정적으로 평가하면서도, 토지거래허가구역 유지·다주택자 규제 지속·전세자금 대출 차단이 맞물려 전월세난이 더욱 심화되고 30억 이하 실수요 시장은 오히려 거래가 활발해질 것이라 전망했다. 두 전문가 모두 대책 없는 무주택자가 가장 위험하며, 서울 외곽이라도 빠른 내 집 마련이 필요하다는 강세 견해를 공유했다.

이 표시는 말한 사람의 견해를 옮긴 것이며 서비스의 투자 의견이 아니다.