핵심 요지

  1. 양도세 장기 보유 특별 공제 한도가 2028~2029년부터 10억으로 묶이면서 시세 차익 30억~50억대 강남구·반포 일대 집주인들이 3억 급매를 서두르고 있고, 협상하면 추가 2억 절감으로 시세 대비 최대 5억 싸게 살 수 있는 시기가 열렸다. 다만 15억 초과 주택은 대출 한도가 4억에 불과해 사실상 현금 보유자에게만 해당하는 기회다. 종부세 부담이 아닌 양도세 개편이 급매 출현의 핵심 원인이라고 구분했다.
  1. 청약 통장은 어떤 상황에서도 해지해서는 안 되고 월 25만 원씩 납입해 1순위 자격을 유지해야 한다. 2023년 올림픽파크 포레온(둔촌 주공) 미분양 시 5차 줍줍까지 진행됐으며, 통장이 있어야 신청 자격이 생긴다. 1순위 유지·연말정산 공제·일반 적금 대비 높은 금리 혜택은 잔액 수백만 원보다 훨씬 큰 가치이며 10년 안에 분양 시장 기회가 다시 온다고 봤다.
  1. 은퇴 후 월 300만 원 생활비 중 국민연금 100~150만 원 외 부족분은 12억 이하 주택의 주택 연금(월 100~200만 원)으로 채우는 구조를 세팅해야 한다. 다주택자도 보유 주택 총합이 12억 이하이면 가입 가능하며, 집값 상승 가능성이 낮은 다세대 빌라가 최적 대상이다. 퇴직금을 분양형 상가·지산·생숙에 묻는 행위는 사기 피해 위험이 따른다고 경고했다.

왜 지금 이 영상인가

서울 아파트 주간 상승이 87주를 기록해 문재인 정부 최장 기록 85주를 돌파했고, 1천 세대 단지 전월세 물량이 2~3개로 줄어드는 25년 만에 처음 보는 통계가 동시에 나타났다. 양도세 개편을 앞두고 강남 급매물이 등장한 반면 대출 총량 규제로 매수도 막히는 모순 속에서, 신혼 부부부터 은퇴 세대까지 생애 단계별 부동산 전략의 재점검이 필요해졌다. 스마트튜브 부동산 조사 연구소 김학렬 소장이 실제 상담 사례를 토대로 청약·첫집 매수·다운사이징·주택 연금 활용을 구체적으로 설명한다.

발언 요지 (시각은 원본 영상 기준)

  • [00:00~04:20] 은퇴 부동산 수요 폭증, 청약 시장 양극화 — 25년 연구 경력에서 처음 보는 통계라며 은퇴 부동산 세미나 수요 폭증을 언급했다. 청약 시장은 분양가 상한제 적용 지역(수백~수천 대 1 경쟁)과 미적용 미분양 지역으로 완전히 양분됐고, 2030 세대의 가점 당첨 가능성은 사실상 제로에 가깝다고 진단했다.
  • [04:22~08:41] 청약 통장, 월 25만 원으로 1순위 유지하라 — 잔액 수백만~2천만 원 때문에 해지하는 것은 바보 같은 짓이라고 단언했다. 월 25만 원 납입으로 1순위 자격·연말정산 공제·고금리 혜택이 유지된다. 17세부터 가입 가능하며, 올림픽파크 포레온 5차 줍줍처럼 시장 위기 때 통장이 없으면 신청 자체가 불가하다고 강조했다.
  • [08:44~13:04] 서울 87주 상승, 지수보다 개별 단지를 보라 — 이재명 정부 출범 1년 6개월 만에 문재인 정부 최장 기록 85주를 돌파했고 100주 진입 분위기라고 봤다. 강남구는 2년 연속 상승 후 6주째 마이너스, 용산구도 최근 마이너스에 진입했다. 85주든 87주든 지수 숫자는 무의미하며 내가 사려는 단지의 등락만 봐야 한다고 강조했다.
  • [13:07~17:24] 강남 급매 최대 5억 할인 기회 — 2028~2029년 양도세 장기 보유 특별 공제 상한 10억 축소를 앞두고 시세 차익 30억~50억대 강남구·서초구 집주인들이 3억 급매를 서두르고 있다. 협상하면 추가 2억 절감으로 시세 대비 5억 저렴하게 살 수 있는 시기라고 봤다. 대출이 막혀 현금 보유자에게만 해당하는 기회다.
  • [17:27~21:47] 신혼 부부 12팀 중 8팀, 경기도 자가 매수 — 전세 매물 소멸로 전세금을 경기도 신축 매수에 그대로 쓰는 신혼 부부가 급증했다. 비규제지역 생애 최초 대출 80%를 활용해 수억 원대 경기도 아파트를 취득한 사례를 소개했다. 2015년 전세 상담을 온 후배 12팀을 모두 집 매수로 설득했고, 명절마다 감사 인사를 전해온다고 덧붙였다.
  • [21:49~26:09] 첫집은 2년 만에 팔고 상급지로 갈아타라 — 경험치 부족으로 첫집은 항상 보수적으로 사게 되므로 손익 무관하게 2년 후 매도하고 상급지로 갈아타야 경험치가 쌓인다고 했다. 거래량 많은 단지가 주식의 유동성 풍부한 종목처럼 팔기 쉬운 집이며, 아실·부동산지인에서 거래량 상위 단지를 따라 사는 것을 초보자의 첫 매수 기준으로 제시했다.
  • [26:11~30:32] 전세 물량 2~3개, 25년 만에 처음 보는 통계 — 1천 세대 단지 전세 물량이 2~3개로 줄었다. 토지 거래 허가 구역 내 자가 실입주 강제, 다주택자 퇴출로 임대 공급자 소멸, 비거주 1주택자 증세 추진이 겹친 결과라고 비판했다. 15억 이하 대출 6억·15억~25억 4억·25억 초과 2억의 총량 규제로 매매도 사실상 동결됐다.
  • [30:34~34:55] 지방 전세도 실종, 제주도만 매매·전세 동시 마이너스 — 지방 악성 미분양이 쌓이는데도 전세 월세가 없는 이유는 다주택자 규제로 임대 공급자가 사라졌기 때문이라고 분석했다. 광주 최고가 아파트 입주자 대표도 세금 문제로 지방 집을 팔고 서울 집만 유지하는 사례를 들었다. 전국 16개 광역시도 중 제주도만 매매·전세 동시 마이너스를 기록 중이다.
  • [34:57~39:17] 반포주공 1단지 보유, 레미안 대치팰리스 매도 — 반포주공 1단지는 재건축 후 종부세 연 1천만→4천만 원으로 오르지만, 전세·월세 전환 시 종부세 내고도 흑자 구조여서 팔지 말라고 조언했다. 대치동 레미안 대치팰리스 50억 보유자는 자녀에게 30억 증여 후 개포동·이론동으로 다운사이징해 상속세를 미리 대비하는 방안을 권유했다.
  • [39:19~43:37] 12억 이하 주택으로 주택 연금 월 100~200만 원 세팅 — 은퇴 후 생활비 300만 원 중 국민연금 100~150만 원을 제외한 약 150만 원이 부족하다. 12억 이하 주택(다주택자도 총합 12억 이하면 가능) 보유자는 주택 연금으로 부족분을 채울 수 있다. 집값 상승 가능성이 낮은 다세대 빌라가 최적 가입 대상이며, 재건축 아파트 보유자는 가입하지 말고 그냥 유지해야 한다고 했다.
  • [43:39~47:59] 수익형 부동산, 50대 이후에는 삼가라 — 강남구·서초구·용산구 외 지역은 충분한 월세 수익이 나오지 않는다. 20평대 다운사이징이 관리 편의성과 종부세 절감에 유리하다. 지방 수익형 부동산의 고수익 보장 광고는 사기 가능성이 높으며, 분양형 상가·오피스·지산·생숙·제주도 투자 모두 직접 운영 능력이 없으면 하지 말아야 한다고 경고했다.
  • [48:01~52:24] 평생 월세 나오는 부동산 없다, 미국 S&P 500·QQQ ETF 권고 — 샀다 팔았다를 반복하지 못하는 은퇴자에게 수익형 부동산은 부적합하다. 한국 주식(삼성전자·하이닉스 포함)은 안정 인컴으로 부족하지만, 미국 S&P 500·QQQ ETF·배당주는 연 5~10% 수익이 검증됐다고 봤다. 자산의 80%는 안정형, 나머지 20%만 공격형으로 세팅할 것을 권고했다.

김학렬의 입장 — 강세(지금이 강남 급매 매수 기회)

김학렬 소장은 강남 3구·용산구의 매매 조정 국면을 하락이 아닌 몇 년에 한 번 오는 매수 기회로 해석했다. 양도세 개편을 앞두고 나온 급매물은 현금 보유자에게만 해당하지만, 서울 외곽과 경기도는 전세 실종으로 인한 강제 매수 흐름이 집값을 지지하고 있다고 봤다. 청약 통장 유지, 신혼 첫집 자가 매수, 은퇴자 주택 연금 활용 모두 집 보유를 전제로 한 일관된 강세 시각이며, 은퇴자의 현금 흐름 창출 수단으로도 부동산 보유가 유리하다는 입장을 견지했다. 이 표시는 말한 사람의 견해를 옮긴 것이며 서비스의 투자 의견이 아니다.